SCPI et crowdfunding immobilier

Introduction

L’immobilier reste une valeur sûre pour de nombreux épargnants. Mais deux voies alternatives émergent : les SCPI et le crowdfunding immobilier. Si les deux permettent d’accéder à la « pierre-papier », leurs profils sont très différents. Et dans le contexte actuel — hausse des taux, retour à la prudence, retard de projets — le choix entre les deux mérite d’être posé clairement.

Les points clés à retenir

1. Horizon et fonctionnement : les SCPI sont conçues pour du long terme (8 à 10 ans ou plus), avec gestion déléguée et revenus locatifs réguliers.
2. Le crowdfunding immobilier propose souvent un horizon court/moyen terme (12-36 mois), avec des opérations ciblées (promotion ou marchand de biens).
3. Rendement vs risque : le crowdfunding affiche des rendements moyens plus élevés, mais avec un risque accru et des exemples de retard ou d’échec.
4. Liquidité : la revente des parts de SCPI peut être longue mais offre un marché secondaire. Le capital investi en crowdfunding est souvent bloqué jusqu’à la fin du projet.
5. Le contexte 2024-2025 : le crowdfunding immobilier subit des ralentissements, des retards de remboursement et une collecte en baisse. Les SCPI restent plus stables, même si elles ne sont pas sans défis.

Analyse approfondie

1) Fonctionnement et profil d’investisseur

Pour les SCPI, l’investisseur acquiert des parts dans une société qui gère activement un patrimoine immobilier locatif. Il perçoit des loyers, participe à la diversification, et délègue la gestion : idéal pour un investissement passif.

Le crowdfunding immobilier, lui, place l’investisseur dans un rôle de prêteur ou d’actionnaire minoritaire d’un projet précis. Le ticket est souvent faible, la durée courte, mais l’engagement plus actif.

2) Rendement, durée, ticket d’entrée

Les études montrent que :

1. pour le crowdfunding immobilier, les rendements bruts affichés sont souvent de l’ordre de 8 % à 12 %.
2. pour les SCPI, ils se situent plutôt autour de 4 % à 7 % dans la moyenne du marché. Cela signifie que si le rendement est potentiellement plus élevé avec le crowdfunding, il faut accepter un risque plus élevé et un horizon plus court.

3) Les « déboires » du crowdfunding immobilier

Le secteur connait des signes de tension :

1. En 2024, le taux de retards de remboursement pour les projets de crowdfunding immobilier a atteint 15 % à 20 % ou plus pour les retards de plus de 6 mois.
2. Le volume global collecté a diminué fortement.
3. Certaines plateformes font face à des projets qui prennent du retard, des promoteurs en difficulté, des effets de marché immobilier qui rendent la revente ou la sortie plus complexes.
4. Cela rappelle que derrière le rendement élevé se cache un risque de perte de capital, de retard ou d’illiquidité.

4) Pourquoi les SCPI sortent mieux dans le contexte actuel

1. Les SCPI bénéficient de la diversification (nombre d’immeubles, géographies, typologies), ce qui réduit l’exposition à un seul projet.
2. Le modèle est bien rôdé : gestion professionnelle, reporting, statut réglementé.
3. Leur horizon long terme permet de lisser les cycles immobiliers.
4. Dans une période de taux élevés ou de marché immobilier tendu, ce modèle apparaît comme plus stable, même si la performance est plus modérée.
5. Cela dit, il faut garder en tête que certaines SCPI ont également connu, depuis 2023, des tensions de liquidité. Si ces cas restent limités au regard du nombre total d’épargnants, les montants concernés par des retraits en attente restent significatifs, signe que la revente de parts peut parfois nécessiter de la patience.

5) Limites à garder à l’esprit

1. Les SCPI ne sont pas exemptes : frais d’entrée, frais de gestion, et parfois des tensions ponctuelles sur la liquidité lorsque les demandes de retrait dépassent les souscriptions. Ces situations demeurent minoritaires, mais peuvent rallonger les délais de revente.
2. Le crowdfunding n’est pas à bannir non plus : il peut être opportun pour des investisseurs avertis, acceptant le risque et l’immobilisation du capital.

Recommandations

1. Définissez d’abord votre objectif, votre horizon d’investissement et votre tolérance au risque.
2. Si vous visez un revenu régulier, une gestion déléguée, un horizon long terme : privilégiez les SCPI.
3. Si vous cherchez un rendement plus élevé, êtes prêt à bloquer votre capital, accepter des retards ou des aléas : le crowdfunding peut être une option.
4. Diversifiez : ne mettez pas tous vos œufs dans un projet de crowdfunding unique.
5. Vérifiez les indicateurs de chaque véhicule : taux d’occupation, valorisation, structure des frais, file d’attente de retrait, antécédents des plateformes.
6. Avec le crowdfunding, privilégiez les plateformes bien établies, bons historiques, et transparence sur les retards de projets.

Conclusion

Le financement participatif immobilier a apporté une belle dynamique au marché, mais il est aujourd’hui dans une phase de maturité où les risques apparaissent plus visibles. Les SCPI, quant à elles, conservent un modèle éprouvé, plus adapté aux investisseurs recherchant de la stabilité.

Le choix entre SCPI et crowdfunding immobilier dépend donc de votre profil, votre horizon et votre tolérance au risque. Pour nombre d’épargnants souhaitant une pierre-papier accessible, déléguer la gestion et viser la durée, les SCPI constituent une solution pragmatique.