Fiscalité des SCPI

En détention directe, les revenus versés par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers.

Ils s’ajoutent à vos autres revenus immobiliers et sont imposés :

1. au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI),
2. en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Exemple : un contribuable à 30 % de TMI percevant 5 000 € bruts de dividendes SCPI sera imposé à 47,2 % au total (30 % + 17,2 %).

→ [Voir aussi : Investir en SCPI au comptant]

Les dividendes SCPI subissent systématiquement les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, même si votre tranche marginale est faible.

Ils s’appliquent à l’ensemble des revenus fonciers, sauf détention via une enveloppe spécifique (assurance-vie, société).

En direct (au comptant ou à crédit) :

1. Revenus imposés comme revenus fonciers + 17,2 % de prélèvements sociaux.
2. Si achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Via assurance-vie :

1. Les dividendes sont capitalisés dans le contrat.
2. Imposition uniquement lors d’un rachat, selon la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie (après 8 ans, abattement de 4 600 €/9 200 €).

En démembrement de propriété :

1. Nue-propriétaire : pas de revenus pendant la durée → donc pas d’imposition.
2. Usufruitier : perçoit les revenus, imposés comme des revenus fonciers.

Via une société (IS) :

1. Revenus intégrés au résultat imposable de la société.
2. Fiscalité différente selon le régime choisi (IS à 15 %/25 %).

Les SCPI investissant en Europe (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc.) appliquent les conventions fiscales bilatérales :

1. Dans la plupart des cas, l’imposition se fait dans le pays où se trouvent les immeubles.
2. En France, ces revenus bénéficient souvent d’un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération avec progressivité.

Cela permet généralement de réduire la pression fiscale par rapport à des revenus fonciers 100 % français.

1. Achat à crédit : déduction des intérêts d’emprunt pour réduire les revenus imposables.
2. Assurance-vie : différer et alléger l’imposition grâce à la capitalisation.
3. Nue-propriété : pas de revenus imposables pendant la durée du démembrement.
4. Diversification internationale : profiter d’une fiscalité plus clémente selon les conventions.
5. Société à l’IS : arbitrage entre impôt sur les sociétés et imposition personnelle.