Fiscalité des SCPI

Lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct, les revenus distribués sont considérés comme des revenus fonciers.

Ils s’ajoutent aux autres revenus immobiliers du foyer fiscal et sont soumis :

1. au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition (TMI),
2. aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

La fiscalité finale dépend donc fortement du niveau d’imposition global de l’investisseur.

Par exemple, un contribuable imposé à 30 % de TMI percevant des revenus SCPI sera soumis à une imposition globale de 47,2 %, soit 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Cette fiscalité concerne notamment l’investissement en SCPI détenues au comptant, avec perception immédiate des revenus.

Les revenus fonciers issus des SCPI supportent systématiquement les prélèvements sociaux, quel que soit le niveau de revenus du foyer fiscal.

Ces prélèvements s’appliquent :

1. aux revenus perçus en direct,
2. y compris lorsque la tranche marginale d’imposition est faible.

Certaines enveloppes (assurance-vie, société à l’IS) permettent toutefois d’éviter ou de différer ces prélèvements.

SCPI détenues en direct (au comptant ou à crédit)

1. Revenus imposés comme revenus fonciers.
2. Application des prélèvements sociaux (17,2 %).
3. En cas d’achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire l’assiette imposable.

SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie

1. Les revenus ne sont pas imposés annuellement.
2. Ils sont capitalisés au sein du contrat.
3. La fiscalité intervient uniquement en cas de rachat, selon les règles de l’assurance-vie.
4. Après 8 ans, un abattement annuel s’applique (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple).

Cette solution permet de différer l’imposition et d’en lisser l’impact dans le temps.

SCPI en démembrement de propriété

1. Nue-propriété : aucun revenu perçu pendant la durée du démembrement → aucune imposition.
2. Usufruit : perception des revenus, imposés comme le régime des revenus fonciers.

Ce montage est souvent utilisé dans une logique de préparation patrimoniale ou de capitalisation.

SCPI détenues via une société soumise à l’IS

1. Les revenus sont intégrés au résultat de la société.
2. Imposition selon le régime de l’impôt sur les sociétés : 15 % jusqu’à un certain seuil, puis 25 % au-delà.
3. L’imposition personnelle n’intervient qu’en cas de distribution.

Certaines SCPI investissent dans des immeubles situés à l’étranger (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc.).

Dans ce cas :

1. l’imposition s’effectue généralement dans le pays où sont situés les immeubles,
2. la France applique les conventions fiscales internationales.

Les revenus étrangers peuvent ainsi :

1. bénéficier d’un crédit d’impôt,
2. ou être exonérés en France avec progressivité.

Ce mécanisme permet souvent de réduire la pression fiscale globale par rapport à des revenus fonciers exclusivement français.

Plusieurs leviers peuvent être utilisés, selon la situation de l’investisseur :

1. Achat à crédit : déduction des intérêts d’emprunt.
2. Assurance-vie : capitalisation et fiscalité différée.
3. Démembrement : absence de revenus imposables pendant la durée.
4. Diversification internationale : fiscalité parfois plus favorable.
5. Détention via une société : arbitrage entre IS et imposition personnelle.

Le choix du mode de détention doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale, tenant compte de l’horizon de placement et du niveau de fiscalité personnelle.